伊勢崎市で土地を買う前に確認したい「高低差」｜安い土地が造成工事で高くなる理由とは？

土地を探していると、 「この土地、周辺より安い！」 「広さも十分だし、ここなら予算内で家を建てられそう」 そんな土地を見つけることがあります。 しかし、土地購入で注意したいのが、土地の販売価格だけで判断しないことです。 例えば、同じ1,000万円の土地でも、 道路とほぼ平らな土地。 道路より50cm高い土地。 道路より1m低い土地。 敷地内に大きな高低差がある土地。 では、家を建てられる状態にするまでの費用が変わる可能性があります。 そこで関係してくるのが、 造成工事です。 土地価格が100万円安くても、購入後に造成工事で200万円多く必要になれば、結果として高い土地を購入したことになるかもしれません。 今回は伊勢崎市で土地を探している方に向けて、土地の高低差を見るポイントと、造成工事まで含めて土地を比較する考え方を解説します。 土地購入は「土地価格」だけでは決まらない 例えばマイホームの土地を探していて、次の2つがあったとします。 A土地 土地価格　1,200万円 道路との高低差が少ない 比較的そのまま建築計画を進めやすい B土地 土地価格　1,000万円 道路より土地が高い 土の掘削や土留めなどが必要 単純に価格だけを見ると、 B土地の方が200万円安い ので魅力的に見えます。 しかしB土地で仮に250万円余計に造成費用が必要になれば、 A土地　1,200万円 B土地　1,000万円＋造成250万円＝1,250万円 となります。 ※金額は説明用の仮定です。実際の工事費は土地条件・工事内容によって異なります。 つまり土地選びでは、 「いくらで買える？」ではなく「家を建てられる状態までいくら？」 という視点が重要です。 そもそも造成工事とは？ 造成工事とは簡単にいうと、土地を目的に合わせて使える状態へ整える工事です。 住宅を建てる土地であれば、 土地を掘る。 土を入れる。 土地の高さを調整する。 不要な土を搬出する。 土留めをつくる。 ブロックを施工する。 地面を整える。 など、土地の状況に合わせてさまざまな工事を行います。 すべての土地で大規模な造成工事が必要になるわけではありません。 しかし土地の状態によっては、建物工事に入る前にまとまった費用が必要になります。 土地の「高低差」とは？ 高低差とは文字通り、 土地と道路、または土地と隣地などの高さの違い です。 土地情報サイトの写真だけでは分かりにくいことがあります。 現地へ行くと、 「道路より結構高いな」 「奥に向かって土地が下がっている」 「隣の土地と1mくらい違う」 と気付くことがあります。 この高低差が、造成費用や外構計画に影響する可能性があります。 ケース① 土地が道路より高い 例えば土地が道路より50cm～1mほど高くなっているケースです。 住宅を建てること自体はできても、駐車場をつくるためには道路と高さを合わせる必要が出てくることがあります。 例えば、 道路。 ↓ 駐車場。 ↓ 住宅。 という配置にする場合。 車が入る部分の土を掘削して、道路からスムーズに進入できる高さへ調整します。 土を掘れば「残土」が発生する 土地を削れば、その土がなくなるわけではありません。 掘った土を敷地内で使えなければ、 積込み。 運搬。 処分。 が必要になります。 つまり、 掘削量が多いほど残土処分費にも影響する ということです。 土地を見たときに、 「少し高いだけだから大丈夫」 と思っても、敷地面積が広ければ土量が大きくなることがあります。 ケース② 土地が道路より低い 反対に、 道路より土地が低い 場合もあります。 この場合には、 盛土。 高さ調整。 排水計画。 土留め。 などを検討することがあります。 単純に土を入れて高くすればいい、というものではありません。 住宅を建築するための土地なので、建築計画と合わせて適切な方法を検討する必要があります。 雨水も考える必要がある 道路より土地が低い場合に特に確認したいのが、 水の流れです。 雨が降ったとき、 どこへ水が流れるのか。 敷地内に溜まらないか。 周囲から水が入ってこないか。 排水方法はどうするのか。 などを確認します。 土地購入では晴れた日に現地を見ることが多いですが、可能なら雨の日や雨上がりの状態も判断材料になります。 ケース③ 土地の中に高低差がある 道路との高さは問題なくても、 敷地の中で高さが違う ことがあります。 例えば、 道路側は平ら。 奥へ行くほど高くなる。 または、 奥へ行くほど低くなる。 という土地です。 この場合も、建物をどこへ配置するかによって造成内容が変わります。 平らにする面積によって費用が変わる 例えば100坪の土地だからといって、100坪すべてを完全に同じ高さにする必要があるとは限りません。 建物。 駐車場。 庭。 アプローチ。 それぞれの高さを考えながら計画します。 つまり、 土地全体をどう使うかによって造成方法も変わる ということです。 ここで重要なのが、建物と造成を別々に考えないことです。 ケース④ 隣地との高低差がある 自分が購入する土地は平らでも、隣地との高さが大きく違う場合があります。 例えば、 自分の土地。 ↓ 1m下に隣地。 というケース。 この場合、土地を支えるための構造物が必要になる可能性があります。 既存の擁壁やブロックがある場合には、 誰の所有なのか。 状態はどうか。 高さはどのくらいか。 建築計画に影響しないか。 なども確認したいところです。 「ブロックがあるから大丈夫」とは限らない 現地を見ると、 土地の周囲にブロックが積まれている。 だから、 「土留めは完成している」 と思うかもしれません。 しかし、そのブロックがどのような目的・構造で施工されているのかは確認が必要です。 特に大きな高低差がある土地では、 既存構造物がある＝そのまま使える と自己判断しないことが大切です。 高低差がある土地は買ってはいけない？ ここまで読むと、 「じゃあ高低差がある土地は避けた方がいい？」 と思うかもしれません。 そんなことはありません。 高低差がある土地でも、 土地価格。 立地。 広さ。 建築計画。 造成費。 を総合して条件が良ければ、十分購入候補になります。 大切なのは、 高低差があることではなく、必要な工事と費用を知らずに購入することを避けること です。 安い土地には「安い理由」があることも 土地を探していると、 周辺相場よりかなり安い土地が出てくることがあります。 もちろん売主の事情などによって安い場合もあります。 一方で、 高低差。 土地形状。 接道。 上下水道。 古家。 造成。 など、購入後に費用が必要になる条件が価格へ反映されている場合もあります。 だから、 「安い＝お得」ではありません。 反対に、追加費用を把握したうえでも安ければ、本当に魅力的な土地かもしれません。 土地購入前に「造成費」を確認する 土地を購入してから造成業者へ相談すると、 「思ったより工事費が高かった」 となっても土地そのものは既に購入しています。 そこでおすすめしたいのが、 購入前に造成費用の目安を確認すること です。 もちろん建築計画が確定していなければ、正確な工事金額を出せない場合もあります。 それでも、 どんな工事が必要そうか。 大きな造成が必要なのか。 高低差をどう処理するのか。 を確認しておくだけでも判断材料になります。 土地を買う前に建物配置を考える 土地購入では、 土地を買う。 ↓ 住宅会社へ行く。 ↓ 建物を考える。 という順番をイメージする方もいます。 しかし可能なら、土地購入前から、 この土地にどんな建物を建てる？ を考えてみてください。 例えば、 平屋。 2階建て。 駐車場3台。 カーポート2台。 庭。 物置。 などです。 同じ土地でも、希望する暮らしによって必要な造成範囲が変わります。 駐車場3台ならどこに配置する？ 伊勢崎市周辺でマイホームを建てるなら、駐車場を2～3台以上希望する方も多いと思います。 そこで土地を見るときは、 「建物が入るか？」 だけではなく、 「車をどこに停める？」 まで考えましょう。 例えば道路より土地が80cm高い。 建物は問題なく建つ。 しかし駐車場3台分を道路の高さまで掘る必要がある。 となれば、その部分の造成工事が必要になる可能性があります。 カーポートまで考える さらに、 「将来2台用カーポートを付けたい」 なら、 柱位置。 建物との距離。 土地の幅。 道路。 高低差。 なども関係します。 土地購入時には、 建物＋駐車場＋外構 を一枚の土地の中で考えることが重要です。 土地価格＋建物価格だけで予算を組まない 例えばマイホーム予算が4,000万円。 土地　1,000万円。 建物　2,500万円。 合計3,500万円。 「あと500万円余裕がある！」 と思ったとします。 しかし、 造成。 水道。 外構。 登記。 住宅ローン関係。 その他諸費用。 などが必要になれば、500万円の余裕は簡単になくなる可能性があります。 「住める状態までの総額」を考える 土地購入では、 土地＋建物 ではなく、 土地＋造成＋建物＋外構＋諸費用 まで見ることが大切です。 さらに土地によっては、 解体。 樹木撤去。 ブロック撤去。 水道引込。 などが必要になる場合があります。 だからベルウッドでは、土地そのものの価格だけではなく、 その土地を住宅用地として使うまでに何が必要なのか を見ることが重要だと考えています。 古家付き土地なら「解体費」も確認 土地を探していると、 古家付き土地 が候補に入ることがあります。 土地自体は希望エリア。 価格も安い。 でも古い住宅が建っている。 この場合には、 建物解体。 物置撤去。 庭木撤去。 ブロック撤去。 残置物処分。 などが必要になる可能性があります。 古家付き＝悪い土地ではない 古家があるというだけで候補から外す必要はありません。 例えば、 更地1,300万円。 古家付き1,000万円。 解体費200万円。 なら、単純計算では古家付きの方が100万円低くなります。 ※説明用の仮定です。 もちろん実際にはその他の条件も確認します。 重要なのは、 「古家があるから嫌」ではなく、解体後の総額で比較すること です。 造成費用を左右する主なポイント 土地ごとに工事費は異なりますが、主に確認したいのは、 高低差 造成面積 掘削量 残土量 盛土量 土留め 既存ブロック 擁壁 重機が入れるか 前面道路 排水 建物配置 駐車場配置 などです。 つまり、 「70坪だから造成○万円」 という単純な計算ではありません。 重機が入れるかも重要 ベルウッドでは造成工事を自社施工していますが、現場で重要なのが、 重機やダンプが入れるか です。 例えば広い土地でも、入口が非常に狭ければ大型重機を入れにくい場合があります。 すると施工方法や運搬方法が変わる可能性があります。 土地を見るときには、 敷地内だけでなく道路から土地への進入状況も確認します。 残土を敷地内で利用できるか 土地を掘削すると残土が出ます。 しかし必ずすべて処分するとは限りません。 例えば、 駐車場部分を掘る。 ↓ 出た土を庭側の高さ調整へ使う。 という計画ができる場合もあります。 もちろん土質や建築計画などによって判断が必要ですが、 土地全体で土をどう動かすか によって工事内容が変わることがあります。 外構と造成を同時に考えるメリット 造成工事が終わった後、 「次は外構会社を探そう」 という方法もあります。 しかし、 駐車場。 カーポート。 アプローチ。 ブロック。 フェンス。 庭。 の位置がある程度決まっているなら、造成段階から外構を考えておくメリットがあります。 例えば駐車場の高さ。 後から、 「もう少し低くしておけばよかった」 となれば手直しが必要になる可能性があります。 建物・造成・外構はつながっている 家づくりでは、 土地は不動産会社。 建物は住宅会社。 造成は造成会社。 外構は外構会社。 と分かれることがあります。 もちろん、それぞれ専門会社へ依頼する方法もあります。 しかし実際の土地では、 すべてがつながっています。 建物位置が変われば駐車場が変わる。 駐車場が変われば造成範囲が変わる。 造成高さが変われば外構が変わる。 だから土地購入段階から全体を見ることが大切です。 100万円安い土地より「工事が少ない土地」が安いことも 土地探しではどうしても、 1,000万円。 1,100万円。 1,200万円。 という販売価格で比較します。 しかし、 A土地 1,000万円 造成300万円 合計1,300万円 B土地 1,150万円 造成50万円 合計1,200万円 なら、販売価格が高いB土地の方が結果的に安くなる可能性があります。 ※説明用です。 だから、 土地価格だけを並べて比較しない。 これはぜひ覚えておいてください。 「坪単価が安い」だけでも判断しない 例えば、 A土地　坪15万円。 B土地　坪18万円。 Aの方がお得に見えます。 しかしA土地に、 造成。 水道。 古家解体。 などが必要ならどうでしょう。 坪単価だけでは、本当の土地取得コストは分かりません。 土地を比較するときには、 家を建て始められる状態までの総額 で比較するのがおすすめです。 土地購入前に確認したいチェックリスト 気になる土地を見つけたら、最低限次のような点を確認してみましょう。 ①道路との高低差 道路より高い？低い？ ②隣地との高低差 土留めなどは必要？ ③敷地内の高低差 平ら？傾斜している？ ④既存ブロック・擁壁 どんな状態？ ⑤上下水道 宅地内への引込みは？ ⑥古家・物置 撤去は必要？ ⑦庭木・庭石 撤去費用は？ ⑧駐車場 希望台数を配置できる？ ⑨重機の進入 工事しやすい土地？ ⑩造成後の総額 土地価格＋工事はいくら？ これだけでも、土地を見る目はかなり変わります。 土地を気に入ってからではなく「買う前」に相談する 不動産購入で一番避けたいのは、 土地を購入。 ↓ 住宅会社と打ち合わせ。 ↓ 造成見積もり。 ↓ 「こんなにかかると思わなかった」 という流れです。 土地を購入する前なら、 別の土地と比較できます。 価格交渉を検討できます。 建築計画を変えることもできます。 購入を見送ることもできます。 つまり、 選択肢があります。 だから、分からない部分は契約前に確認することが大切です。 ベルウッドコーポレーションなら土地探し＋造成を一緒に見られる ベルウッドコーポレーションでは、伊勢崎市を中心に、 土地購入 新築建売・中古戸建購入 不動産売却 などの不動産業務に加え、 解体工事 造成工事 外構工事 まで対応しています。 そのため土地探しの段階から、 「この土地は造成が必要？」 「道路との高低差は大丈夫？」 「駐車場3台にするとどこまで掘る？」 「古家の解体はいくらくらい？」 「外構まで含めると総額は？」 といった部分まで考えることができます。 安い土地を探すより「総額で条件のいい土地」を探す マイホームでは、 土地をできるだけ安く買う。 ことも大切です。 しかし本当の目的は、 安い土地を買うことではなく、予算内で希望する家をつくること ではないでしょうか。 土地が100万円安くても、余計な工事が300万円かかるなら意味がありません。 反対に土地価格が少し高くても、 造成費が少ない。 駐車場をつくりやすい。 建物を配置しやすい。 外構費を抑えやすい。 なら、トータルでは良い選択になる可能性があります。 伊勢崎市で土地を探している方へ 土地探しをするときは、 立地。 価格。 広さ。 だけでなく、 高低差。 造成。 水道。 解体。 駐車場。 外構。 まで考えてみてください。 特に気になる土地を見つけたら、 「この土地、買ってからいくらかかる？」 という視点を持つことが大切です。 土地価格だけを比較していると見えなかった、本当の土地の価格が見えてきます。 まとめ｜土地の価格ではなく「家を建てられる状態までの総額」で比較する 伊勢崎市で土地を購入するとき、道路や隣地との高低差によって造成工事が必要になることがあります。 高低差がある土地が悪いわけではありません。 重要なのは、 購入前に必要な工事を把握すること。 です。 土地を比較するときには、 土地価格 ＋解体 ＋造成 ＋水道などの工事 ＋建物 ＋外構 ＋諸費用 まで考える。 そして、 「土地はいくら？」ではなく「希望する家で暮らし始めるまでいくら？」 で比較しましょう。 ベルウッドコーポレーションでは、不動産と建設の両方を扱っているからこそ、土地を紹介するだけではなく、その土地を実際にどう使うのかまで考えることができます。 「気になる土地があるけど高低差が心配」 「造成費を確認してから購入したい」 「古家付き土地と更地、どちらがお得？」 「土地・建物・外構まで含めて予算を考えたい」 そんな段階からお気軽にご相談ください。 土地を買うことがゴールではありません。 その土地に、希望する暮らしを無理のない予算でつくれるか。 不動産・解体・造成・外構まで、マイホームづくりをトータルでサポートいたします。