伊勢崎市で土地を買う前にハザードマップを確認！浸水想定区域の土地は買わない方がいい？
伊勢崎市で土地を買う前にハザードマップを確認！浸水想定区域の土地は買わない方がいい？
土地探しをしていて、
「立地がいい」
「価格も予算内」
「広さもちょうどいい」
「学校や職場にも近い」
そんな理想に近い土地を見つけたとします。
しかし、購入を決める前にぜひ確認してほしいものがあります。
それが、
ハザードマップです。
特に確認しておきたいのが、洪水などによる浸水リスク。
ただし、ここで誤解してほしくないのは、
「ハザードマップに色が付いている土地＝絶対に買ってはいけない」
ということではありません。
反対に、
「色が付いていない＝絶対安全」
という意味でもありません。
大切なのは、その土地にどのような災害リスクが想定されているのかを購入前に知り、土地価格・建物計画・避難方法なども含めて判断することです。
今回は伊勢崎市で土地・新築建売・中古戸建を検討している方に向けて、不動産購入前のハザードマップの見方と考え方を分かりやすく解説します。
そもそもハザードマップとは？
ハザードマップとは、自然災害による被害が想定される区域などを地図上で確認できるものです。
伊勢崎市では洪水ハザードマップを含む総合防災マップを公開しており、Web版では、
想定浸水深
浸水継続時間
過去の道路冠水箇所
避難所
避難所までの経路や距離
などを確認できます。
土地を購入する際は、住所や地番だけを見るのではなく、
その場所にどのような災害リスクが想定されているのかも確認してみましょう。
不動産会社からも説明される？
水害ハザードマップは、不動産取引とも関係しています。
宅地建物取引業者は、水防法に基づいて市町村が作成した水害ハザードマップがある場合、
重要事項説明で対象となる宅地・建物の所在地を示して説明する必要があります。
つまり、水害リスクは住宅購入を判断するうえで重要な情報の一つとして扱われています。
ただし、
「契約時に説明されるから、そのとき確認すればいい」
では少し遅いと考えています。
土地を比較している段階から確認しておいた方が、物件選びの判断材料として使えるからです。
色が付いていたら買ってはいけない？
ここが今回、一番伝えたいポイントです。
ハザードマップを開いて、気になる土地に色が付いていた。
すると、
「この土地はやめた方がいいのかな？」
と思うかもしれません。
しかし、色が付いているという情報だけで購入の可否を決めるのではなく、
まず、
どの災害についてのマップなのか。
想定浸水深はどの程度なのか。
どの河川による想定なのか。
浸水継続時間はどうなのか。
避難場所はどこなのか。
周辺道路はどうなのか。
などを確認していきます。
リスクをゼロか100かで判断しないことが重要です。
同じ「浸水想定区域」でも条件は違う
例えばA土地とB土地の両方にハザードマップ上の色が付いていたとします。
だからといって、まったく同じ条件とは限りません。
想定される浸水深。
浸水が続く時間。
土地そのものの高さ。
周辺道路。
避難経路。
建物の計画。
などによって考え方は変わります。
そのため、
「色が付いているから全部ダメ」
ではなく、その土地について具体的に確認することが大切です。
「色がない＝水害が起きない」でもない
反対に注意したいのがこちらです。
ハザードマップ上で自宅予定地に色が付いていなければ、
「ここなら水害は絶対に大丈夫」
と思ってしまうかもしれません。
しかしハザードマップは、一定の想定条件に基づいて作成されています。
伊勢崎市も、過去に道路冠水が起きた箇所を公開していますが、
掲載箇所以外でも冠水が起こる可能性があると注意を促しています。
だからこそ、
ハザードマップは未来を100％予測する地図ではなく、リスクを考えるための資料
として使うことが大切です。
伊勢崎市では「道路冠水」も確認したい
土地そのものだけでなく、
周辺道路も確認しましょう。
例えば自宅が浸水しなかったとしても、
家の前の道路が冠水する。
通勤ルートが通れない。
避難経路が使えない。
という可能性もあります。
伊勢崎市のWeb版ハザードマップでは過去の道路冠水箇所も表示できます。
市が掲載している道路冠水箇所は、2011年9月1日の台風12号による集中豪雨の被害実績をもとにしたものです。
土地を見るときは、
土地だけを見るのではなく、その土地までどう行くかまで見る。
これも大切です。
土地の「高低差」と一緒に見る
以前の記事で、土地購入前に道路との高低差を確認することを紹介しました。
ハザードマップを見るときにも、現地の高さは確認しておきたいポイントです。
例えば、
道路より敷地が低い。
周囲より土地が低く見える。
道路から敷地へ水が入りやすそう。
排水先はどうなっているのか。
こうした現地条件も確認します。
ハザードマップだけを見て土地を判断するのではなく、
地図＋現地
の両方を見ることが重要です。
雨の日に現地を見るのも参考になる
土地を見学する日は、晴れている日の方が気持ちはいいですよね。
しかし、気になる土地なら雨の日の状態を見ることも参考になります。
例えば、
道路に水がたまりやすい。
敷地内に水たまりができる。
側溝へ水が流れている。
周辺道路の排水状況。
など、晴れた日には分からないことが見える場合があります。
もちろん一度の雨だけで水害リスクを判断することはできません。
それでも、
晴れの日だけでは分からない土地の特徴を見る
という意味では参考になります。
ハザードマップと土地価格
ここは不動産として考えてみましょう。
土地には、
駅からの距離。
学校。
商業施設。
道路。
土地形状。
面積。
用途地域。
など、さまざまな条件があります。
災害リスクもその一つです。
だから、
「ハザードエリアだから安い」
「ハザード外だから高い」
と単純に決まるわけではありません。
ただし、将来その土地を売却することまで考えるなら、
購入時に把握した災害リスクが将来の買主にとっても判断材料になる可能性があるという視点は持っておきたいところです。
マイホームも不動産です。
今住むことだけではなく、
将来売る可能性まで考えて土地を選ぶ。
これも土地選びでは大切です。
建物側で考えられることもある
土地の災害リスクを確認したうえで購入する場合には、
建物計画について住宅会社や設計者と相談することも重要です。
土地の高さ。
建物の配置。
設備の位置。
外構。
排水。
など、土地と建物は別々ではありません。
以前の記事でも繰り返しお伝えしていますが、
土地だけ買って、建物は後で考える。
というより、
土地＋建物＋造成＋外構まで一緒に考える。
この方が購入後のイメージを作りやすくなります。
ハザードマップだけでなく避難場所も確認
「浸水深だけ確認して終わり」
ではありません。
伊勢崎市のWeb版ハザードマップでは避難所の位置に加えて、
選択地点から近くの避難所までの距離・経路・所要時間なども確認できます。
実際に土地を購入して暮らすなら、
避難場所はどこ？
どうやって行く？
夜だったら？
大雨だったら？
車を使えなかったら？
家族が別々の場所にいたら？
というところまで一度考えておくと、防災への意識も変わります。
洪水だけ見ればいい？
いいえ。
土地によって確認したい災害リスクは異なります。
伊勢崎市は洪水ハザードマップのほか、
**地震防災マップとして「揺れやすさマップ」「地域危険度マップ」「液状化マップ」**も案内しています。
また伊勢崎市の宅建業者向け一覧では、
現在、市内に土砂災害警戒区域・津波浸水想定区域・高潮浸水想定区域の指定はないと案内されています。
内水についてはハザードマップ自体は作成されていませんが、
過去の道路冠水箇所が公開されています。
つまり、
「ハザードマップ」と一括りにせず、何の災害リスクを確認しているのか
を意識することが大切です。
土地購入前のハザードチェック
気になる土地を見つけたら、少なくとも次のような項目を確認してみましょう。
①洪水ハザードマップではどうなっている？
②想定浸水深は？
③浸水継続時間は？
④過去の道路冠水箇所は近くにある？
⑤避難場所・避難経路は？
⑥道路と土地の高低差は？
⑦現地の排水状況は？
⑧地震・液状化など他の情報は？
そして、
道路。
境界。
水道。
造成。
外構。
と合わせて土地全体を判断していきます。
「ハザードに入っているからダメ」とは言いません
ベルウッドコーポレーションとして大切にしたいのは、
不安をあおって土地を判断することではありません。
どんな土地にもメリット・デメリットがあります。
立地が非常にいい。
価格が魅力的。
土地形状がいい。
学校に近い。
職場に近い。
一方で災害リスクが想定されている。
そうであれば、
メリットとリスクの両方を理解したうえで、自分たちに合うか判断する。
これが不動産購入だと思います。
ベルウッドなら「土地を買った後」まで考えます
ベルウッドコーポレーションでは、伊勢崎市を中心に、
土地購入。
新築建売。
中古戸建。
土地・空き家売却。
などの不動産業務に加え、
解体・造成・外構工事まで自社で対応しています。
土地をご紹介するときも、
「この土地はいくら？」
だけではなく、
道路はどうか。
境界はどうか。
高低差はどうか。
造成は必要か。
駐車場は何台取れるか。
外構までどう計画するか。
といった購入後の暮らしまで考えることを大切にしています。
まとめ｜ハザードマップは「買う・買わない」を決める地図ではない
伊勢崎市で土地を購入するときは、契約前にハザードマップを確認しましょう。
ただし、
色が付いている＝買ってはいけない。
色がない＝絶対安全。
このように単純に判断するためのものではありません。
大切なのは、
どんなリスクが想定されているのかを知ること。
そして、
土地価格。
立地。
建物計画。
道路状況。
避難方法。
将来の売却。
などを含めて総合的に判断することです。
土地は購入したら簡単には変更できません。
だからこそ、
「知らずに買う」のではなく、「知ったうえで選ぶ」。
これが後悔しない土地購入につながります。
伊勢崎市で土地・中古戸建・新築建売をお探しの方は、ベルウッドコーポレーションへお気軽にご相談ください。
不動産＋解体＋造成＋外構。
物件を紹介するだけではなく、その土地でどんな暮らしができるのかまで一緒に考えます。